贝壳研究院：机构化租赁竞争加剧，运营能力是核心竞争力

7月23日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南举行，今年论坛的主题为“潮平风正：美好居住新航海”，而这样的主题正预示着租赁作为中国居民居住新方式，所具有的美好前景，同时也预示着中国的住房租赁行业在经历快速变迁的新阶段。

为此，贝壳研究院联合21世纪经济报道发布《2018中国住房租赁白皮书》（以下简称《白皮书》）以期通过对租赁行业的发展梳理，让从业者可以清晰全面地了解2018年眼下的市场风向。此次《白皮书》指出，当前租房市场中个人普租房源占大部，C2C服务模式为主流，但机构化租赁房发展上升态势迅猛，在解决居住难题方面将发挥重大作用。

格局初定，机构化租赁服务主体竞争加剧

对于中国的机构化租赁服务市场来说，虽然起步较晚，但近年来随着政策红利一一落地，租赁服务机构实现快速发展，其中以长租公寓为代表的机构化租赁服务市场的多种主体竞争格局已经形成。据《白皮书》统计，除了早期创业系、中介系、房企系、酒店系在激烈竞争外，近两年国企系力量也开始发力租赁机构化服务市场，加剧市场竞争压力。

面对愈发激烈的竞争压力，各方力量都在细分领域内加速扩张，不断追求行业话语权。目前，集中式公寓和分散式公寓的市场竞争格局已初步形成。

全国主要分散式品牌公寓房源数量（万间）

在分散式公寓服务领域，以自如、相寓等为代表的中介系占据重要位置，由于占据资金优势、客源优势，又具备开发商合作资源和庞大的线下销售团队等有利因素，中介系企业多会主攻分散式长租公寓，以自如为例，2018年其在全国范围内已经拥有60万间房源，企业估值达200亿人民币，牢牢占据着行业第一的位置。

而房企系运营商，由于掌握着大量资金和物业资源，基本都会选择集中式长租公寓，快速切人市场，目前在集中式长租公寓市场中，除了门店数量排名第一的魔方公寓为创业系之外，位居二、三的泊寓和冠寓分属于万科和龙湖量大房企开发商，另据统计，目前国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域。

四类集中式公寓市占量对比（按门店数量统计）

相比之下，创业系由于进入市场较早，目前在集中式公寓市场中占据着63%的比例，虽然运营经验丰富，但是由于资金和资源的劣势，除几家最早试水的头部企业之外，更多的企业还居于着市场末端，经营着分散式的长租公寓。

当前机构化租赁市场竞争激烈，各方力量盘踞，但不管是集中式公寓或是分散式公寓，都呈现集中化趋势，行业资源在不断流向规模更大、品牌价值更高的企业。在这种趋势下，小型运营商企业生存空间将不断缩小，行业准入门槛将会进一步提高。

竞争突围，加强运营服务是核心

面对激烈的竞争，以及相似的市场环境和政策背景，未来谁能享有独特的核心优势，谁就将率先实现行业内的快速增长。而《白皮书》指出，住房租赁的核心是服务，而服务的核心在运营，从长远的角度来看，只有服务企业不断提高运营能力和效率才是其提升竞争力的根本。

当前，国内租房市场的运营模式主要分为重资产运营模式和轻资产运营模式两类。各企业需根据资金实力、资源优势以及发展目标的制定，来选择合适的运营模式，加强企业的核心竞争优势。

对于资源丰富、实力背景强的运营商机构，可以选择重资产运营模式，虽然前期投入资金巨大，但是后期却有着获利空间大，盈利渠道多，运营效率高的优势，适合实力雄厚的开发商系、国企系企业。

相比之下，轻资产运营模式由于对前期资金投入要求不高，便于企业进行快速的市场扩张，因此吸引了一大批创业系和中介系企业专注于此类方式的运营。同时，该模式还可以细分为包租式和轻托管式两类，前者是目前国内集中式长租公寓的主流模式，收入来源主要是租客租金；而后者以物业产权方支付的物业管理费和租客服务费为主要收入来源，运营成本较低，是对资产要求最轻的运营模式。

从《白皮书》的分析来看，无论选择何种运营模式运营效率的提高是根本。住房租赁行业作为关乎民生的服务业，高效的运营不仅可以实现高溢价，扩大盈利空间，更可以提升租户的服务体验，从而吸引更多的用户选择优质产品，形成经营的正向循环，所以重视运营是衡量行业竞争力的核心。